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政策宽松致成交上涨 房企冲刺黄金周销售旺季

    2015年楼市最大的旺季已经到来。政策的持续宽松对于市场的刺激作用也在逐步地显现。有机构分析认为,在今年的最后一个季度仍然会有利好政策出台,其中房贷就极有可能再度宽松。政策的宽松带来了市场的成交持续上涨,而开发商也为“金九银十”的旺季到来做足蓄力。在9月底市场的供应量开始大幅增加。9月最后一周广州就有多达24个项目获得28张预售证,新增住宅供应达到6466套,创下3年以来单周最大新增供应量。
    政策环境更加宽松
    去年9月份,广州楼市整个月的表现是不温不火,发展商虽有节奏的推盘,但是无论是力度、供货量、成交量都鲜有“爆点”,直到9月30日最后一天,中央祭出“9·30新政”大招,金九银十才被真正意义上点燃。而在今年,楼市政策环境相比去年显得更宽松,早在“金九银十”之前就已经有众多支撑市场成交的利好落地。而在广州,更是随着行政区域规划的调整,使得增城、从化、新黄埔等区域成为新的置业乐土。记者发现,对于今年的金九银十,市场对于政策还有更大的期待。
    据中原研究部分析,当前楼市,能够跟去年9·30新政媲美的大招,可能仅剩下“放松限购、首套房商贷首付二成、二套房首付比例下调”等方面。而能够供决策层选择的范围并不多,其中广州放松限购,这个可能性极其微小,中原研究部坚持认为,今年广州限购政策难有变动。而二套房首付比例下调,其实在“3·30新政”中已经松绑,只是广州、深圳暂未落地,中原研究部预测今年内落地的可能性也不大,不过,仍然可以期待略微下调,例如从七成下调至六成。
    不过,首套房商贷首付二成,这个政策却值得期待。一方面,此举有先例,在2008年宏观经济困难,楼市成交放缓之际,中央曾将首套房首付下调至20%。如果2015年三季度宏观经济形势仍然严峻,GDP保7出现困难,再度启用“旧”的政策并不显突兀;另一方面,为鼓励居民自住购房需求,中央已于今年3月30日,将公积金贷款购买首套房的首付下调至20%,同时又于8月31日,将公积金贷款购买二套房的首付下调至20%。客观来讲,下调首付比例的通道已经打开,从“公积金贷”转向“商贷”只是一步之遥。“受制于公积金贷款的局限性,仅仅针对公积金下调首付比例,也难以实质性促进市场成交。因此,如果三季度房地产投资开发增速继续下滑拖累宏观经济,我们认为下调商贷首付比例值得期待。”
    尽管供决策层选择的“楼市政策大招”并不多,但“小招”则频频可见,充分体现了中央“微观调控、相机调控”的思路。近期已出台的一些利好,例如挂广州公积金贴息贷款、发改委下调住房转让手续费、楼市限外令松绑、增城从化新黄埔挂牌后的一系列新规划出台发布等。除此之外,九月底乃至整个四季度,还值得期待的一些“小招”有:降准、降息(房贷利率进一步下调,利率折扣进一步加大)、降税(个人所得税、契税等)、降费(房地产交易行政事业费、发展商开发费用等)。
    房贷“放水”节约购房成本
    对于买家而言,在旺季的房地产市场除了货源充足外,能否得到实惠才是最关键。而房贷利率的变化对于购房者来说是最大的利好。据数据显示,今年8月份全国房贷利率优惠幅度逐渐扩大,其中首套房贷利率突破5%的城市就达到了7个,北京和上海两大一线城市上榜,而珠三角的佛山也名列其中。其中,北京首套房贷利率约为4.87%,上海为4.89%,佛山4.99%。
    据了解,8月全国首套房优惠利率占比再创历史新高,达到56.44%,比上月的50.85%又增加了近6个百分点。而去年同期,全国优惠利率占比仅为7.45%,提供优惠利率的银行数量也从去年同期的28家增长到本月的298家,1年翻了10倍。8月全国提供首套房贷利率折扣的银行数量基本与上个月持平,为495家,占比74.81%。其中,首套房贷利率发生变化的银行多达133家,其中76家银行利率折扣下调。
    广州市房贷监测数据显示,有多家银行都开始下调了首套房贷利率。目前,广州四大行中除了中行维持9折利率折扣外,包括建行、工行、农行首套房贷利率都在8.8折。而目前已经监测到的数据显示,广州市内的23家银行首套房贷的平均利率已经击穿了9.2折,约为4.73%。按此测算,如果广州继续维持首套房贷利率下调的趋势,广州地区有望在9月份成为全国首套房贷利率最低的城市。
开发商集中发力冲刺10月
    9月底,开发商明显加快了推货的节奏,开始抢占旺季市场。据搜房网数据监控中心统计,上周(9月21日-9月27日)广州住宅方面24个项目共获得28张预售证6466套房源,环比前一周3838套房源上涨68%,创近3年以来单周新高。金九月末,广州楼市延续上周热度,火热爆发,各开发商也为备战银十持续发力。
上周广州十一区获批的28张住宅预售证中市区拿下10张2639套房源,相比较前一周2412套,上涨近10%;郊区拿下18张3827套张相比较前一周1426套,爆涨168%。总体来看,相比较前一周的七成房源集中市区,上周郊区再度回归,近六成房源集中在郊区。
    户型方面,上周预售房源以中小户型为主,其中以91-120平方米区间户型的房源最多,高达3019套,另61-90平方米区间户型的房源有1674套,0-60平方米区间有160套,即120平方米以下的房源4853套,占上周总住宅预售房源数的75%,超七成。
    据统计,上周获批住宅预售证中,其中广州时代云图、广晟圣淘沙、万科幸福誉、中国铁建国际花园、增江春晓花园、碧桂园城市花园所获批的房源均是120平方米以下房源;万科峯境、紫泉流溪湾、中泰天境等项目获批的房源以120平以下房源为主、也有120平以上房源;御金沙、新福港·鼎峰两个项目获批住宅房源均为121平以上大户型。
记者 蒋劲劲
专家:购房良机多年不遇
    从第一季度到第三季度,广州房地产市场经历了起伏不定的大半年。金九银十的到来,不仅预示着今年市场已经进入了最后的冲刺阶段,同时也基本为今年的行情定下了基调。与年初行业普遍的悲观情绪相比,如今,楼市回暖已经被认为是“定局”。专家认为,如今是多年不遇的购房良机,“今年有资格买房而不买是很傻的事情!”
楼市的回暖已成定局
    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就认为表示:“2015年下半年楼市的回暖已成定局。”从中国房地产市场总体趋势看,已到了传统商品住宅、写字楼及商铺整体供大于求,全国房地产投资增速放缓,利润率下降的阶段。
    “其中,三四线城市供大于求的压力尤显突出,有些城市库存量超过2年消化期,价格也是下降趋势。与之形成鲜明对照的是,一二线城市由于土地资源稀缺,产业仍不断集聚,人口仍不断增加,地价、房价呈上升趋势。未来几年,国内城市房地产业的分化将更加明显和突出。”
    “中国房地产投资2015年预计将突破10万亿元。”赵卓文坦言,当前还没有什么行业,能够取代房地产业在中国经济中的地位。中国经济要平稳健康发展,离不开中国房地产的健康发展。
最后,对于将来的房地产市场走势,赵卓文预言:“2018年以前的房地产行业,政策面相对偏暖,房地产利好政策还会陆续到来。限购松绑、金融支持、地方税费减免、入户政策到位等等,都会阶段性地刺激房地产消费的活跃。”
    多年不遇的购房良机
    “我觉得这次是多年不遇的好时机。”合富辉煌首席分析师黎文江对于当下广州置业市场进行分析后认为,对于买家来说,现在是出手的好时机。
他认为,从人均收入和房价比来看,广州房价依然走高,但人均收入也是上升的。“2007、2008年人均收入是1.4万元、1.5万元左右,现在是2万元,差不多翻了一番。从房价来说,2008年的时候是9000元/平方米,现在是16000元—17000元/平方米,也是差不多翻番了。换句话说,大家能够承受的房价应该和2008年的时候差不多,5次降息能够节省十几万,现在买房是最省钱的。”而今年多次的降准、降息也利好市场。比如说100万的贷款20年还齐,第五次的降息以后,比去年11月没降息以前的利息节省了十几万。“如果贷款那部分开发商没有给你折扣,银行会给你20%的折扣,也就是说可以打八折。”
    黎文江认为,未来广州地价肯定要上升。“我们觉得基准地价上调了,土地出让的价格肯定比以前更高。” 换言之,房价也肯定会上涨。从地价来说,广州中心城区楼面价最高已经达到1.6万元每平方米,最高的房价在中心城区来说,差不多3万元。“将房价与成本进行对比,价格比成本超过50%,如果2013年1.6万元的楼面价,售价今年要高于3.2万元才能不亏本,不可能在两三万的价位。”
有资格不买很傻
    “目前公积金贴息、贷款利息低,政策宽松,今年有资格买房而不买是很傻的事情。”赵卓文认为今年买房出手的好时机,他鼓励购房者“敢于负债”、“善于理财”。同时赵卓文也表示,如今不论是购房者还是开发商的角度来看,房地产的投资回报都在下降。他教给现场听众三句购房投资口诀。一是“中心,中心,还是中心”,即投资市中心的物业,特别是高端物业,持有此类房产不要卖掉,坐等升值;二是“少买公鸡多买母鸡”,即要找能“下蛋”、收益高的物业,例如以投资为目的住宅类物业,在传统商业受电商冲击的背景下,属于“公鸡”,并非投资优选;三是“少买大鸡多买小鸡”,即买成长性强的物业,例如南沙就属于“小鸡”,虽然目前房价已经飙高,但未来政府还将继续投资建设,自贸区利好还将持续。
房企回归一二线城市成共识
     虽然今年主流房企上半年在拿地节奏上有所分化,呈现激进、保守两大阵营,却在土地储备的稳定性和抗风险方面诉求趋同。回归一二线城市土地市场已成共识。
楼市回暖的背后一直连带着火爆的土地市场。而在今年上半年楼市的持续升温中,土地市场则一直表现得不温不火。不过,并不是所有的开发商都在收缩拿地计划。数据显示,上半年销售额超500亿元的房企“军团”——万达集团、碧桂园、万科地产、恒大地产、保利地产、绿地集团,在今年上半年新增土地储备量依然很大,尤其是加大了在一线城市的拿地力度。其中,万达集团蝉联的“拿地王”,万科地产今年上半年新增土地储备面积也同比大增92%。而以往被业内认为是激进型的泰禾集团、富力地产、龙湖地产等房企,缩减了上半年的拿地规模。
“巨头”拿地依然凶猛
    在轻资产的转型目标还未完成之前,万达仍延续了急速拿地扩张策略。上半年,万达集团新增土地储备面积994万平方米,成为TOP20典型房企拿地排行榜头名。至此,万达集团总土地储备面积也达到了8715.2万平方米。
    在上半年房地产企业整体拿地放缓的形势下,恒大地产的拿地表现仍颇为进取。从年初开始,恒大就未停止过在土地市场上扩张的步伐。今年一季度,恒大拿地金额达到90亿元,总共获得了17个土地项目,与万科、绿地位列行业前三,拿地金额相比去年同期增幅超过100%。5月份以来,恒大急速扩充土储的意图更为明显。5月27日,在福建省厦门市的一场土地拍卖会上,恒大地产力压万科、华润、金地等房企,以超过30亿元总价拿下了当天拍卖会上最大的一幅住宅用地。
    今年上半年的销冠万科地产,在拿地举动上亦不同于去年的保守策略。上半年万科地产新增加开发项目26个,按万科权益计算的规划建筑面积约507.5万平方米,较2014年同期增长92.2%;土地成交价款为202亿元。万科在今年下半年也没有“停手”迹象。7月万科在土地市场新获取上海、无锡、南昌、贵阳、南通和莆田等地6个项目,共新增建筑面积156万平方米。
    在TOP20房企拿地排行榜中居第2名的碧桂园,上半年新增土地储备面积为621万平方米,并已连续在上海、深圳、广州斩获项目。
回归一二线成共识
    一个有意思的反差是,以往因大举拿地而被贴上激进标签的泰禾集团、富力地产、龙湖地产,在今年上半年土地市场上的表现却显得颇为保守。
    泰禾集团在今年前6个月以土地市场零成交而垫底。泰禾集团最近一次拿地是在2014年4月10日以34.6亿元拿下了北京大兴一地块。此后的14个月,泰禾远离了北京土地市场。
同样曾以激进著称的富力地产,在土地市场上也变得保守。上半年仅在4个城市收购了4个地块,总金额为14亿元。
    今年上半年,各级城市房地产市场分化明显,一二线城市市场因其稳定的刚性市场需求和相对稳定的利润空间,成为品牌房企的业绩保障。这样的城市分化特点也出现在了土地市场上。今年上半年,万科、绿地、恒大、保利、中海、融创、世茂和华润等在一二线城市新增土地储备面积占比均在30%以上。其中,中海、融创和世茂新增土地全部位于一二线城市;万科、绿地新增土地近90%以上位于一二线城市,三四线城市拿地较少。
    对于一二线城市推出的稀缺地块,品牌房企甚至不惜高价夺取优质地块。多年深耕三四线城市的碧桂园在今年4月斥资6亿元上海土地市场,布局战略调整的意图明显。碧桂园今年上半年拿地金额占比中,一二线城市过半,略超三四线城市。

记者 许蕾

2015-10-6 9:07:28     浏览人次: 937